Viager, nue-propriété, indivision : trois prix qui ne se comparent pas

Ces ventes figurent dans les données publiques au prix inscrit dans l'acte, qui ne correspond pas à la valeur du bien. Pourquoi nous les écartons, et comment les lire si vous en croisez une.

27 mai 2026 contient une mesure de ce site

Trois types de mutations produisent des prix qui ne décrivent pas la valeur du bien. Elles sont dans la source publique, et les compter comme des ventes ordinaires faussait nos médianes.

Le viager

Le prix inscrit dans l’acte est le bouquet, c’est-à-dire la part payée immédiatement. La rente, versée ensuite jusqu’au décès du vendeur, n’y figure pas.

Conséquence : une vente en viager apparaît à un prix très inférieur à la valeur du bien. Sur une commune où il s’en produit plusieurs, la médiane baisserait sans raison.

La nue-propriété

La vente porte sur la propriété sans la jouissance, l’usufruit restant au vendeur. Le prix payé est donc une fraction de la valeur du bien, fraction qui dépend de l’âge de l’usufruitier.

Conséquence : même effet, avec une amplitude variable et non déductible du seul acte.

L’indivision et les cessions partielles

Une vente de parts indivises porte sur une fraction du bien. Le prix inscrit est celui de la fraction.

Conséquence : une maison dont on vend un tiers apparaît comme une maison vendue au tiers de sa valeur.

Comment nous les écartons

Nous n’avons pas de champ qui les identifie toutes explicitement. Notre défense est indirecte, par les filtres de vraisemblance :

Le filtre de prix, qui écarte les mutations de moins de 10 000 euros.

Le filtre de prix au mètre carré, qui écarte ce qui sort de la fourchette de 200 euros à 30 000 euros. C’est celui qui attrape le plus de ces cas : un bouquet de viager sur une grande maison produit un prix au mètre carré très bas.

Le choix de la médiane plutôt que la moyenne. Une médiane résiste aux valeurs extrêmes : quelques ventes atypiques ne la déplacent pas.

Ce que cela ne garantit pas : un viager avec un bouquet important sur un petit bien passe les filtres. Nous ne prétendons pas les avoir tous écartés, et c’est une des raisons pour lesquelles nous publions la liste des ventes : une vente anormalement basse s’examine.

Comment les repérer dans une liste de ventes

Trois indices, quand vous consultez le détail d’une commune :

Un prix au mètre carré très inférieur aux autres ventes de la même rue, sans que le bien soit visiblement en ruine.

Une vente de faible montant sur une grande surface.

Plusieurs mutations successives sur la même adresse à quelques années d’intervalle, ce qui peut signaler des cessions de parts successives.

Dans le doute, écartez la vente de votre comparaison. Une vente atypique dans un échantillon de cinq déplace la conclusion.

Le conseil pratique

Si vous envisagez vous-même un viager ou une vente en nue-propriété, aucun prix de marché ne s’applique directement : le calcul repose sur des barèmes d’espérance de vie et de rendement, et il relève du notaire. Comparer votre bouquet aux médianes de ce site n’a aucun sens, et le comparer à la valeur en pleine propriété est la première étape, celle pour laquelle nos prix servent.