accueil / barème par surface
Le prix au mètre carré dépend de la surface
44% d'écart entre le prix au mètre carré d'un appartement de moins de 30 m² et celui d'un appartement de 105 m² et plus, mesuré sur les ventes réelles en France.
C'est le défaut de tous les estimateurs gratuits que nous avons comparés : ils appliquent un prix au mètre carré unique par commune, puis le multiplient par une surface. Or ce prix n'est pas constant. Un studio se vend nettement plus cher au mètre carré qu'un grand appartement dans le même immeuble, et une petite maison plus cher qu'une grande dans la même rue.
Ce que l'erreur coûte, en euros
Prenons un studio de 25 m². La tranche de surface la plus fréquente du marché est celle des appartements de 45 à 62 m², avec 22 678 ventes et un prix médian de 3 055 €/m² : c'est le prix qu'un estimateur à prix unique applique en pratique, parce que son prix unique vient d'un parc dont le logement courant est de cette taille. Appliqué au studio, il annonce 76 500 €.
Or les appartements de moins de 30 m² se vendent 4 545 €/m², mesuré sur 13 637 ventes de cette tranche. Le studio vaut donc plutôt 113 500 €. L'écart est de 37 500 €, soit 49 % du prix annoncé, et il ne vient que de la surface : les deux prix sortent du même calcul, sur les mêmes ventes.
Ce n'est pas une erreur d'arrondi, c'est une erreur de méthode, et elle joue dans les deux sens : la même médiane unique surévalue les grandes surfaces d'autant. Un vendeur de studio qui s'appuie sur un estimateur gratuit affiche donc un prix trop bas, et un vendeur de grand appartement un prix trop haut, avec un bien qui ne se vend pas.
Le barème national, tranche par tranche
Médiane du prix au mètre carré par tranche de surface, France entière. La plage claire va du premier au troisième quartile de la tranche, le trait vertical est la médiane. Mesuré sur un échantillon de 199 634 ventes tiré des 3 991 842 ventes retenues, tous les départements confondus.
appartements
maisons
Pour les maisons, l'écart atteint 28 % : une maison de moins de 70 m² se vend 2 222 €/m², une maison de 190 m² et plus 1 731 €/m². Une partie de cet écart vient du terrain, qui suit mal la surface bâtie et qui a sa propre mesure.
À surface égale, le nombre de pièces compte aussi
Dans une même tranche de surface, un appartement découpé en plus de pièces ne se vend pas au même prix au mètre carré. La comparaison est faite à l'intérieur de la tranche, sinon on mesurerait seulement que les grands logements ont plus de pièces.
| Tranche de surface | Pièces | Prix médian au m² | Ventes |
|---|---|---|---|
| de moins de 30 m² | 1 | 4 473 € | 10 794 |
| 2 | 4 875 € | 2 712 | |
| 3 | 4 665 € | 69 | |
| de 30 à 45 m² | 1 | 3 625 € | 4 938 |
| 2 | 3 688 € | 13 202 | |
| 3 | 4 226 € | 1 198 | |
| de 45 à 62 m² | 1 | 2 944 € | 508 |
| 2 | 3 111 € | 11 465 | |
| 3 | 3 000 € | 10 134 | |
| 4 | 2 788 € | 539 | |
| de 62 à 80 m² | 1 | 2 938 € | 115 |
| 2 | 3 078 € | 1 226 | |
| 3 | 2 985 € | 14 384 | |
| 4 | 2 315 € | 6 520 | |
| 5 | 2 115 € | 273 | |
| de 80 à 105 m² | 1 | 2 312 € | 55 |
| 2 | 2 562 € | 225 | |
| 3 | 3 016 € | 2 854 | |
| 4 | 2 885 € | 6 733 | |
| 5 | 2 302 € | 1 930 | |
| 6 | 2 421 € | 103 | |
| de 105 m² et plus | 2 | 2 262 € | 58 |
| 3 | 3 152 € | 440 | |
| 4 | 3 163 € | 1 666 | |
| 5 | 3 283 € | 1 586 | |
| 6 | 2 816 € | 562 |
L'outil d'estimation tient compte du nombre de pièces dans le choix des comparables : un trois pièces est comparé en priorité à des trois pièces de surface voisine.
Où l'erreur est la plus grande
Écart entre le prix au mètre carré des plus petits appartements et celui des plus grands, département par département. Plus l'écart est fort, plus un estimateur à médiane unique s'y trompe. 97 départements mesurés.
| Département | Petites surfaces | Grandes surfaces | Écart |
|---|---|---|---|
| Aude | 3 048 €/m² | 1 304 €/m² | 134 % |
| Ariège | 1 931 €/m² | 904 €/m² | 114 % |
| Jura | 2 502 €/m² | 1 195 €/m² | 109 % |
| Guadeloupe | 4 728 €/m² | 2 346 €/m² | 102 % |
| Landes | 3 913 €/m² | 1 958 €/m² | 100 % |
| Guyane | 3 587 €/m² | 1 800 €/m² | 99 % |
| Pyrénées-Orientales | 3 130 €/m² | 1 585 €/m² | 97 % |
| Gard | 3 703 €/m² | 1 972 €/m² | 88 % |
| Vosges | 1 955 €/m² | 1 069 €/m² | 83 % |
| Hautes-Pyrénées | 2 309 €/m² | 1 322 €/m² | 75 % |
| Seine-et-Marne | 4 220 €/m² | 2 414 €/m² | 75 % |
| Tarn | 2 575 €/m² | 1 483 €/m² | 74 % |
| Morbihan | 4 303 €/m² | 2 504 €/m² | 72 % |
| Nord | 4 167 €/m² | 2 431 €/m² | 71 % |
| Martinique | 4 039 €/m² | 2 368 €/m² | 71 % |
| Pas-de-Calais | 3 020 €/m² | 1 780 €/m² | 70 % |
| Savoie | 4 400 €/m² | 2 643 €/m² | 66 % |
| Orne | 1 830 €/m² | 1 107 €/m² | 65 % |
| Vendée | 3 947 €/m² | 2 393 €/m² | 65 % |
| Essonne | 3 935 €/m² | 2 384 €/m² | 65 % |
| Val-d'Oise | 4 415 €/m² | 2 696 €/m² | 64 % |
| Cantal | 1 900 €/m² | 1 198 €/m² | 59 % |
| Doubs | 2 735 €/m² | 1 758 €/m² | 56 % |
| Lozère | 1 588 €/m² | 1 016 €/m² | 56 % |
| Creuse | 1 176 €/m² | 764 €/m² | 54 % |
| Var | 5 043 €/m² | 3 306 €/m² | 53 % |
| Maine-et-Loire | 4 107 €/m² | 2 695 €/m² | 52 % |
| Manche | 2 654 €/m² | 1 745 €/m² | 52 % |
| Meurthe-et-Moselle | 2 604 €/m² | 1 709 €/m² | 52 % |
| Meuse | 1 496 €/m² | 986 €/m² | 52 % |
| Haute-Saône | 1 389 €/m² | 920 €/m² | 51 % |
| Vienne | 2 761 €/m² | 1 832 €/m² | 51 % |
| Hérault | 4 087 €/m² | 2 727 €/m² | 50 % |
| Charente | 2 263 €/m² | 1 523 €/m² | 49 % |
| Côtes-d'Armor | 2 800 €/m² | 1 894 €/m² | 48 % |
| Vaucluse | 2 882 €/m² | 1 945 €/m² | 48 % |
| Tarn-et-Garonne | 2 192 €/m² | 1 495 €/m² | 47 % |
| Somme | 3 154 €/m² | 2 178 €/m² | 45 % |
| Ardèche | 1 762 €/m² | 1 217 €/m² | 45 % |
| Calvados | 4 036 €/m² | 2 796 €/m² | 44 % |
| Aube | 2 155 €/m² | 1 528 €/m² | 41 % |
| Isère | 3 271 €/m² | 2 327 €/m² | 41 % |
| Yonne | 1 898 €/m² | 1 349 €/m² | 41 % |
| Alpes-de-Haute-Provence | 2 305 €/m² | 1 631 €/m² | 41 % |
| Eure-et-Loir | 2 648 €/m² | 1 892 €/m² | 40 % |
| Finistère | 2 773 €/m² | 1 974 €/m² | 40 % |
| Hautes-Alpes | 2 800 €/m² | 2 002 €/m² | 40 % |
| Drôme | 2 279 €/m² | 1 639 €/m² | 39 % |
| Sarthe | 2 409 €/m² | 1 739 €/m² | 39 % |
| Marne | 3 075 €/m² | 2 231 €/m² | 38 % |
| Loir-et-Cher | 2 000 €/m² | 1 463 €/m² | 37 % |
| Loire | 1 739 €/m² | 1 270 €/m² | 37 % |
| Lot-et-Garonne | 1 700 €/m² | 1 245 €/m² | 37 % |
| Charente-Maritime | 5 000 €/m² | 3 744 €/m² | 34 % |
| Loiret | 3 021 €/m² | 2 253 €/m² | 34 % |
| Deux-Sèvres | 1 996 €/m² | 1 494 €/m² | 34 % |
| Gers | 1 517 €/m² | 1 148 €/m² | 32 % |
| Corse-du-Sud | 5 161 €/m² | 3 962 €/m² | 30 % |
| Haute-Corse | 3 593 €/m² | 2 770 €/m² | 30 % |
| Mayenne | 2 380 €/m² | 1 842 €/m² | 29 % |
| Corrèze | 1 609 €/m² | 1 260 €/m² | 28 % |
| Ille-et-Vilaine | 4 684 €/m² | 3 667 €/m² | 28 % |
| Cher | 1 792 €/m² | 1 413 €/m² | 27 % |
| Aisne | 1 658 €/m² | 1 318 €/m² | 26 % |
| Côte-d'Or | 3 204 €/m² | 2 555 €/m² | 25 % |
| Haute-Savoie | 4 622 €/m² | 3 684 €/m² | 25 % |
| Seine-Saint-Denis | 5 104 €/m² | 4 073 €/m² | 25 % |
| Eure | 2 115 €/m² | 1 710 €/m² | 24 % |
| Rhône | 5 120 €/m² | 4 122 €/m² | 24 % |
| Haute-Loire | 1 598 €/m² | 1 304 €/m² | 23 % |
| Aveyron | 1 928 €/m² | 1 583 €/m² | 22 % |
| Dordogne | 2 000 €/m² | 1 643 €/m² | 22 % |
| Gironde | 5 051 €/m² | 4 155 €/m² | 22 % |
| Pyrénées-Atlantiques | 3 480 €/m² | 2 857 €/m² | 22 % |
| Indre | 1 552 €/m² | 1 278 €/m² | 21 % |
| Ardennes | 1 342 €/m² | 1 113 €/m² | 21 % |
| Oise | 2 976 €/m² | 2 475 €/m² | 20 % |
| Haute-Garonne | 4 109 €/m² | 3 450 €/m² | 19 % |
| Puy-de-Dôme | 2 557 €/m² | 2 142 €/m² | 19 % |
| Territoire de Belfort | 1 524 €/m² | 1 282 €/m² | 19 % |
| Loire-Atlantique | 4 444 €/m² | 3 818 €/m² | 16 % |
| Paris | 11 883 €/m² | 10 268 €/m² | 16 % |
| Bouches-du-Rhône | 4 200 €/m² | 3 667 €/m² | 15 % |
| Indre-et-Loire | 3 307 €/m² | 2 883 €/m² | 15 % |
| Seine-Maritime | 2 938 €/m² | 2 561 €/m² | 15 % |
| Lot | 1 542 €/m² | 1 348 €/m² | 14 % |
| Haute-Vienne | 1 910 €/m² | 1 669 €/m² | 14 % |
| Allier | 1 724 €/m² | 1 528 €/m² | 13 % |
| Saône-et-Loire | 1 556 €/m² | 1 402 €/m² | 11 % |
| La Réunion | 2 700 €/m² | 2 554 €/m² | 6 % |
| Alpes-Maritimes | 5 520 €/m² | 5 259 €/m² | 5 % |
| Nièvre | 1 242 €/m² | 1 196 €/m² | 4 % |
| Haute-Marne | 1 074 €/m² | 1 044 €/m² | 3 % |
| Yvelines | 5 208 €/m² | 5 040 €/m² | 3 % |
| Val-de-Marne | 6 119 €/m² | 5 915 €/m² | 3 % |
| Ain | 2 600 €/m² | 2 522 €/m² | 3 % |
| Hauts-de-Seine | 7 750 €/m² | 7 571 €/m² | 2 % |
Ce que ce barème ne dit pas
Une tranche de surface n'est pas un bien. À l'intérieur d'une tranche, l'écart entre le premier et le troisième quartile reste large, et il vient de tout ce que le fichier source ne contient pas : l'étage, l'exposition, l'état, les travaux, le stationnement, la vue, la copropriété, la rue. C'est pourquoi l'outil de ce site rend une fourchette, et pourquoi il affiche les ventes sur lesquelles il la calcule.
Source : demandes de valeurs foncières publiées par la Direction générale des finances publiques en Licence Ouverte, années 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, relevé du 8 septembre 2026. Les tranches sont fixées avant tout calcul, et elles diffèrent entre appartements et maisons : un appartement de 60 m² est courant, une maison de 60 m² est petite. La méthode complète.