Cotation immobilière

Des ventes réelles, et vous voyez lesquelles

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Méthode

Un prix au mètre carré publié sans sa méthode ne vaut rien, et une estimation encore moins. Voici la nôtre, y compris ce qu'elle écarte et pourquoi.

La source

Les demandes de valeurs foncières, publiées par la Direction générale des finances publiques en Licence Ouverte. Elles recensent les ventes immobilières réellement enregistrées, avec leur prix, leur surface, leur adresse, leur parcelle cadastrale et leurs coordonnées. Années traitées : 2021, 2022, 2023, 2024, 2025.

Les noms de voies viennent d'une seconde source, la Base Adresse Nationale, même licence. Le fichier fiscal écrit les adresses en capitales, sans accents et avec des abréviations : « AV DU PRESIDENT WILSON ». La Base Adresse Nationale porte le même référentiel de voies correctement écrit, et le code de voie permet une jointure exacte. 89 % des adresses affichées sur ce site viennent de cette jointure ; les autres sont mises en forme par nos soins, abréviations développées mais accents non restaurés, parce qu'on ne devine pas un accent à partir d'une capitale.

Le piège que la plupart des sites ne traitent pas

Une vente s'étale sur plusieurs lignes du fichier, une par lot cadastral : la maison, le garage, le terrain, chacun sur sa ligne, avec le prix total répété à chaque fois. Sur un seul département et une seule année, nous avons compté jusqu'à 1 165 lignes pour une seule vente.

Un site qui additionne ces lignes compte le même prix des dizaines de fois. Un site qui divise le prix total par la surface d'une ligne isolée obtient n'importe quoi. C'est l'erreur la plus fréquente sur ce sujet, et elle ne se voit pas : les chiffres sortis ont l'air normaux.

Le nettoyage, étape par étape

  1. Regrouper les lignes par vente. Le prix ne compte qu'une fois.
  2. Ne garder que les ventes portant sur un seul logement, appartement ou maison. Une vente qui mêle une maison, un garage et un terrain n'a pas de prix au mètre carré interprétable.
  3. Écarter les ventes en l'état futur d'achèvement : c'est du neuf, il ne se compare pas à l'ancien. 99 632 ventes écartées à ce titre.
  4. Écarter les valeurs implausibles : surface hors de 9 à 400 m², prix hors de 10 000 à 5 000 000 euros, prix au mètre carré hors de 200 à 30 000 euros.
  5. Pour le terrain, prendre la surface la plus grande rencontrée par parcelle de la vente, et non la somme de toutes les lignes : la même parcelle revient plusieurs fois dans un acte, et l'additionner doublerait le jardin.
  6. Publier une médiane, jamais une moyenne : une seule villa fausserait la moyenne d'une petite commune.
  7. Ne rien publier sous 5 ventes pour une année et un type. En dessous, le chiffre n'a pas de sens statistique, et il pourrait désigner des personnes.
  8. Ne publier une évolution que si les deux années comparées reposent chacune sur au moins 15 ventes. Publier un prix et affirmer une tendance ne demandent pas la même solidité : cinq ventes d'un côté et cinq de l'autre produisent des variations de plusieurs dizaines de pour cent qui ne veulent rien dire. Quand ce seuil n'est pas atteint, aucune évolution n'est affichée.

Résultat : 20 382 915 lignes lues, 3 991 842 ventes retenues, 21 881 communes publiables.

Les six calculs du site

Un septième calcul, le prix d'un quartier ou d'un hameau, a sa propre section plus bas : il repose sur un rattachement de ventes à des lieux-dits, et cela demande à être expliqué en entier plutôt qu'en trois lignes.

1. Le prix médian d'une commune

Médiane du prix au mètre carré des ventes de l'année, par type de bien, avec son premier et son troisième quartile. Le quartile n'est pas un ornement : c'est lui qui dit si le marché de la commune est homogène, et c'est ce que la barre du haut de page montre.

2. Le barème par tranche de surface

La même médiane, mais calculée à l'intérieur de tranches de surface fixées avant tout calcul. Les tranches ne sont pas les mêmes pour un appartement et pour une maison, parce qu'un appartement de 60 m² est courant et qu'une maison de 60 m² est petite. Une tranche n'est publiée qu'à partir de 5 ventes. le barème, et pourquoi il change tout

3. Le prix par section cadastrale

La section est le découpage officiel de la commune sur le plan du cadastre, celui qui porte des lettres. Elle est lue dans l'identifiant de parcelle de chaque vente. C'est la seule maille sous-communale que l'administration publie : les « quartiers » des sites d'annonces sont des découpages maison. Une section n'est publiée qu'à partir de 8 ventes, tous types et toutes années confondus.

4. Le prix implicite du terrain

Sur chaque département, une régression à deux variables sur les ventes de maisons cherche les trois nombres qui rendent « prix = a × surface bâtie + b × surface de terrain + c » aussi proche que possible des ventes réelles. Le coefficient b est le prix du mètre carré de terrain. Il n'est publié qu'avec sa qualité d'ajustement, et jamais s'il sort négatif. la mesure, département par département

5. La saison des signatures

Répartition du nombre de ventes sur les douze mois, les cinq années cumulées. Ce n'est pas une saisonnalité des prix : sur un mois et une commune, il y a trop peu de ventes pour qu'un prix mensuel veuille dire quelque chose. Aucun profil n'est publié sous soixante ventes. la saison du marché

6. L'estimation d'un bien

C'est le seul calcul qui se fait dans votre navigateur, sur les ventes de la commune écrites dans la page. Il procède en quatre temps.

  1. Choisir des comparables. Parmi les ventes du même type, celles dont la surface est la plus proche de la vôtre, mesurée en écart relatif et non en mètres carrés : passer de 25 à 35 m² est un écart bien plus grand que de 125 à 135. Le nombre de pièces et l'ancienneté de la vente départagent ensuite. Si vous précisez votre rue, la distance à cette rue entre dans le choix, calculée sur les coordonnées de chaque vente. Douze comparables au plus, six au moins.
  2. Recaler chaque comparable sur la dernière année mesurée, avec l'indice annuel de la commune elle-même, et à défaut celui du département.
  3. Corriger le terrain pour les maisons : chaque maison comparable est ramenée au terrain que vous avez indiqué, au prix du mètre carré de terrain du département. La correction est bornée au quart du prix de la vente, sans quoi un terrain de plusieurs milliers de mètres carrés dominerait le prix du bâti.
  4. Rendre une fourchette : le premier et le troisième quartile des comparables retenus, avec leur médiane, arrondis. Jamais un prix unique, qui serait une précision inventée.

Si la commune ne compte pas six comparables assez proches, la fourchette vient du barème départemental de la tranche de surface, et la page le dit à l'écran au lieu de faire passer un repli pour un calcul local.

Ce que préciser sa rue change, mesuré

Cette option méritait d'être vérifiée plutôt qu'affirmée. Mesure du 7 septembre 2026, sur 300 couples commune et rue tirés des 25 communes les mieux fournies, pour un trois pièces de 60 m² :

Le formulaire annonçait « resserre la fourchette » : c'était faux une fois sur trois, et le contrôle automatique de l'estimateur l'a montré. Il annonce désormais ce qui est mesuré.

Les quartiers et les hameaux

C'est la maille que ce site publie et que les autres n'ont pas, et elle mérite d'être expliquée entièrement, parce qu'elle repose sur un rattachement et qu'un rattachement peut se tromper.

D'où vient la liste des lieux-dits

De FANTOIR, le fichier des voies et lieux-dits de la Direction générale des finances publiques : la liste officielle, celle qui porte les codes du cadastre. 5 660 340 lieux-dits y sont recensés pour la France entière. Aucun nom n'est inventé ni ajouté par nous.

Comment un lieu-dit est situé

FANTOIR nomme, mais ne donne aucune coordonnée. Trois moyens sont employés, dans cet ordre de certitude décroissante : le lieu-dit porte son propre code de voie et les ventes à ce code le situent ; son nom se retrouve dans le nom d'une rue dont la Base Adresse Nationale donne les coordonnées ; ou les adresses voisines l'encadrent. Le premier moyen est le seul qui soit certain, et la page d'une commune dit combien de ses lieux-dits ont pu être situés.

Comment une vente est rattachée

Par le code de voie de son adresse quand ce code désigne le lieu-dit, par le nom de sa rue ensuite, et par proximité en dernier recours, sous un rayon de six cents mètres. Une vente dont aucune des trois voies ne parle n'est rattachée à rien plutôt qu'au lieu-dit le moins éloigné.

Le seuil, et pourquoi il y en a deux

Un prix de localité n'est publié qu'à partir de douze ventes. En dessous, un pourcentage désigne trois maisons et non un marché. Le classement national demande vingt-cinq ventes, parce que publier un chiffre et publier un rang ne demandent pas la même solidité : avec douze, le haut du tableau serait tenu par des hameaux où trois villas se sont vendues.

Un lieu-dit qui porte des ventes mais moins de douze est nommé sans être chiffré, sous un intertitre qui le dit. C'est le seul endroit du site où une localité est nommée sans son prix, et c'est parce qu'écarter un lieu que l'habitant nomme de lui-même serait pire que de dire qu'il n'y a pas assez de ventes.

Le classement national de cette maille, et la mesure de l'écart interne d'une commune, sont sur la page des quartiers et hameaux.

Le territoire autour de la commune

Le bloc « Autour de » ne porte aucun nom que nous ayons choisi. Chaque élément vient d'une source, et celle-ci est nommée sous le bloc.

Les ventes publiées une par une

Chaque page de commune porte ses ventes, avec l'adresse, la surface, le nombre de pièces, le terrain, le prix et le mois. C'est la preuve des chiffres publiés plus haut, et c'est ce que l'estimateur montre quand il retient un comparable. Ni le nom du vendeur ni celui de l'acheteur ne figurent dans le fichier source, donc nulle part ici.

Une page ne peut pas porter cinquante mille lignes : au-delà de 2 000 ventes, seule une partie est écrite dans la page. Ce n'est pas simplement la plus récente : le quota est réparti entre les couples type et tranche de surface, proportionnellement à leur poids et avec un minimum par couple. Sans cela, les deux mille ventes les plus récentes d'une grande ville tiendraient dans trois mois, et un vendeur de studio n'aurait aucun comparable de studio. Les médianes publiées, elles, sont toujours calculées sur la totalité des ventes.

Les limites

Ce que nous ne faisons pas

Nous ne demandons aucune coordonnée, il n'y a aucun formulaire de contact sur ce site, et nous ne transmettons aucune demande à un agent immobilier. L'estimation est calculée dans votre navigateur : rien n'est envoyé, et nous ne savons pas ce que vous avez saisi. Un site qui affiche un prix et récupère un numéro de téléphone vend une mise en relation, pas une information. le détail

Calcul du 8 septembre 2026. Les seuils affichés sur cette page sont lus dans les données produites, ils ne sont pas recopiés : si le traitement change, cette page change avec lui.

Prix calculés à partir des demandes de valeurs foncières publiées par la Direction générale des finances publiques en Licence Ouverte, noms de voies d'après la Base Adresse Nationale, contours des départements par les contributeurs d'OpenStreetMap sous licence ODbL. Ce site n'est ni un agent immobilier, ni un notaire, ni un service de l'État. Il ne vend rien, il ne demande aucune coordonnée, et l'estimation est calculée dans votre navigateur.