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Ce que coûte l'éloignement des services publics
-9,0% C'est l'écart de prix au mètre carré, pour une maison, entre les communes les plus éloignées de leurs services publics et les plus proches, à département et taille de commune égaux.
Deux fichiers publics permettent de répondre à une question que personne n'a posée : les prix des ventes réelles, commune par commune, et la distance de chaque commune à ses dix services publics de proximité. Nous les avons croisés.
C'est une association, pas une cause. Ce chiffre ne dit pas qu'un service qui s'éloigne fait baisser un prix. Les deux peuvent dépendre d'une troisième chose que ni l'un ni l'autre des fichiers ne mesure : l'attractivité de la commune, l'emploi, les transports, le paysage. Ce que la mesure établit, c'est que les deux vont ensemble, et de combien.
Le piège, et comment il est évité
Une commune loin de ses services est une commune rurale, et une commune rurale est moins chère. Corréler directement la distance et le prix ne mesurerait donc que la ruralité, et sortirait un chiffre spectaculaire et faux. C'est l'erreur que ce genre de croisement produit presque toujours.
La comparaison est donc faite à l'intérieur de strates : même département, et même tranche de population. Dans chaque strate, la moitié des communes les plus proches de leurs services est comparée à la moitié la plus éloignée. Le département neutralise le marché régional, la tranche de population neutralise la ruralité. Il reste la distance.
- 301 strates retenues, sur 21 252 communes, chacune comptant au moins 8 communes mesurées et 3 de chaque côté ;
- l'écart médian entre les deux moitiés est de -9,0 %, avec un premier quartile à -15,6 % et un troisième à -1,1 % ;
- 232 strates sur 301, soit 77 %, vont dans le même sens. Les 69 autres vont dans le sens contraire, et c'est la mesure honnête de la solidité du résultat : ce n'est pas une loi, c'est une tendance forte ;
- sur les 219 strates dont les deux moitiés sont séparées de plus de cinq kilomètres, l'écart monte à -11,5 %. Un effet qui se renforce quand le contraste s'accentue est le signe qu'il est réel, et non un artefact de méthode.
L'effet s'inverse dans les villes
Écart médian par tranche de population, pour les maisons. Le nombre de strates dit le poids de chaque ligne, et le nombre de strates à contre-sens dit sa solidité.
| Taille de commune | Écart médian | Strates | À contre-sens |
|---|---|---|---|
| moins de 500 habitants | -7,9 % | 86 | 21 |
| de 500 à 2 000 habitants | -13,5 % | 89 | 4 |
| de 2 000 à 10 000 habitants | -10,4 % | 87 | 19 |
| de 10 000 à 50 000 habitants | +6,8 % | 36 | 23 |
| 50 000 habitants et plus | +7,6 % | 3 | 2 |
L'effet est le plus net sur les communes de 500 à 2 000 habitants, et il change de signe pour les villes de 10 000 à 50 000 habitants : là, les communes les plus éloignées des services que nous mesurons se vendent plus cher, pas moins. L'explication la plus simple est que ces villes ont leurs propres services, et que la distance mesurée y désigne autre chose : des communes périurbaines recherchées, plutôt que des communes délaissées.
Publier la seule médiane nationale aurait caché ce renversement, qui est la partie intéressante du résultat.
Sur les appartements, la mesure ne dit rien
Le même calcul sur les appartements donne un écart médian de +3,2 %, sur 132 strates seulement, et 55,3 % des strates vont dans le sens contraire. Autrement dit, à peu près un tirage au sort.
Ce n'est pas une surprise : les appartements se vendent dans les communes urbaines, où les services publics sont sur place et où la distance ne varie presque pas. Sur 21 877 communes mesurées pour les prix, 3 589 seulement ont un prix d'appartement publiable, contre 21 595 pour les maisons.
Cette section est ici parce qu'elle manque partout ailleurs. Un croisement de données publié sans le cas où il ne marche pas est un argument, pas une mesure.
Là où l'écart est le plus fort
Les douze strates où les communes éloignées se vendent le moins cher, pour les maisons. « Proches » et « éloignées » désignent les deux moitiés de la strate, de part et d'autre de sa distance médiane aux services.
| Département | Taille | Communes | Proches | Éloignées | Écart |
|---|---|---|---|---|---|
| Landes | de 2 000 à 10 000 habitants | 34 | 4 012 €/m² à 5,2 km | 2 208 €/m² à 14,9 km | -45,0 % |
| Alpes-Maritimes | de 500 à 2 000 habitants | 42 | 4 207 €/m² à 3,8 km | 2 317 €/m² à 13,9 km | -44,9 % |
| Aube | de 2 000 à 10 000 habitants | 21 | 2 058 €/m² à 2,7 km | 1 164 €/m² à 15,2 km | -43,5 % |
| Indre | de 2 000 à 10 000 habitants | 13 | 1 420 €/m² à 3,3 km | 864 €/m² à 19,9 km | -39,1 % |
| Finistère | moins de 500 habitants | 20 | 1 584 €/m² à 7,5 km | 991 €/m² à 17,3 km | -37,4 % |
| Hautes-Alpes | moins de 500 habitants | 43 | 2 393 €/m² à 13,1 km | 1 588 €/m² à 20,2 km | -33,6 % |
| Haute-Marne | moins de 500 habitants | 75 | 978 €/m² à 12,5 km | 650 €/m² à 22,1 km | -33,5 % |
| Vosges | de 500 à 2 000 habitants | 88 | 1 677 €/m² à 7,9 km | 1 144 €/m² à 14,4 km | -31,8 % |
| Ain | de 2 000 à 10 000 habitants | 78 | 3 182 €/m² à 3,7 km | 2 200 €/m² à 8,9 km | -30,9 % |
| Loire | de 500 à 2 000 habitants | 157 | 1 972 €/m² à 8,0 km | 1 367 €/m² à 14,3 km | -30,7 % |
| Tarn-et-Garonne | de 2 000 à 10 000 habitants | 17 | 2 060 €/m² à 8,1 km | 1 430 €/m² à 16,3 km | -30,6 % |
| Vienne | de 2 000 à 10 000 habitants | 43 | 2 036 €/m² à 6,2 km | 1 421 €/m² à 13,1 km | -30,2 % |
Et là où il va dans l'autre sens
Les huit strates où les communes éloignées se vendent le plus cher. Elles existent, elles sont 69 en tout, et les cacher aurait rendu le résultat plus net qu'il ne l'est.
| Département | Taille | Communes | Proches | Éloignées | Écart |
|---|---|---|---|---|---|
| Pyrénées-Atlantiques | de 10 000 à 50 000 habitants | 9 | 2 268 €/m² à 0,9 km | 6 079 €/m² à 3,7 km | +168,0 % |
| Martinique | de 2 000 à 10 000 habitants | 15 | 1 884 €/m² à 3,7 km | 4 262 €/m² à 7,2 km | +126,2 % |
| Guadeloupe | de 2 000 à 10 000 habitants | 13 | 1 875 €/m² à 4,2 km | 2 898 €/m² à 7,7 km | +54,6 % |
| Loiret | de 10 000 à 50 000 habitants | 11 | 1 556 €/m² à 1,5 km | 2 338 €/m² à 4,0 km | +50,3 % |
| Morbihan | de 10 000 à 50 000 habitants | 8 | 2 349 €/m² à 1,0 km | 3 392 €/m² à 6,4 km | +44,4 % |
| La Réunion | de 10 000 à 50 000 habitants | 11 | 2 410 €/m² à 2,7 km | 3 447 €/m² à 5,6 km | +43,0 % |
| Pyrénées-Orientales | moins de 500 habitants | 58 | 1 388 €/m² à 7,5 km | 1 906 €/m² à 18,1 km | +37,3 % |
| Haute-Vienne | moins de 500 habitants | 59 | 758 €/m² à 12,1 km | 1 000 €/m² à 18,4 km | +31,9 % |
Ce que la mesure ne dit pas
- Rien sur une commune en particulier. Une strate est un groupe de communes d'un département et d'une tranche de population. Le chiffre décrit un groupe, et il ne permet pas de dire ce que vaut une maison précise. Pour cela, il y a l'outil d'estimation, qui travaille sur les ventes de la commune.
- Rien sur la cause. Un service public qui ferme et un marché immobilier qui faiblit peuvent avoir la même cause sans se causer l'un l'autre.
- Une distance à vol d'oiseau, et non un temps de trajet. Dix kilomètres de plaine et dix kilomètres de montagne ne se valent pas.
- Dix services, pas tous les services. La mesure porte sur le centre communal d'action sociale, France Services, la gendarmerie, le commissariat, le point justice, la protection maternelle et infantile, la mission locale, France Travail, la caisse primaire d'assurance maladie et la caisse d'allocations familiales. Ni école, ni médecin, ni pharmacie, ni gare : ce sont d'autres fichiers, et ce serait une autre mesure.
Sources : demandes de valeurs foncières de la Direction générale des finances publiques, et annuaire de l'administration de la Direction de l'information légale et administrative, toutes deux en Licence Ouverte. Population du référentiel geo.api.gouv.fr. Croisement et calcul du 8 septembre 2026, refaits à chaque mise à jour des données. La méthode du site.