Acheter pour louer : le calcul de rendement complet

Le rendement brut affiché dans les annonces ignore sept postes de charges. Le calcul complet, et le seuil en dessous duquel l'opération ne tient pas.

27 juillet 2026 contient une mesure de ce site

Un rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat. C’est le chiffre affiché partout, et il est sans usage : il ignore tout ce qui sort.

Les sept postes que le brut ignore

1. Les frais d’acquisition. Droits et frais d’acte, garantie du prêt, frais de dossier, honoraires d’agence s’ils sont à votre charge. Ils augmentent le dénominateur de plusieurs points de pourcentage.

2. La taxe foncière. Elle varie fortement selon la commune, et elle n’est pas récupérable sur le locataire pour l’essentiel.

3. Les charges non récupérables. En copropriété, une partie des charges reste à la charge du propriétaire : gros entretien, honoraires de syndic pour partie, travaux votés.

4. L’assurance propriétaire non occupant, et le cas échéant l’assurance contre les loyers impayés.

5. La gestion. Soit des honoraires si vous déléguez, soit votre temps si vous gérez. Le temps n’est pas gratuit.

6. La vacance. Entre deux locataires, un à trois mois sans loyer. Sur un bien loué dix ans avec trois locataires, cela représente une part sensible du revenu.

7. Les travaux. Remise en état entre locataires, remplacement d’équipements, et sur la durée les travaux de copropriété.

Le calcul complet

Loyer annuel, moins les sept postes, divisé par le coût total d’acquisition. Le résultat est le rendement net avant impôt et avant financement.

Il est en général très inférieur au brut affiché. L’écart n’est pas une anomalie, c’est la différence entre une recette et un résultat.

Le seuil en dessous duquel l’opération ne tient pas

Il dépend du coût de votre financement et de votre fiscalité, et une règle simple existe : si le rendement net avant impôt est inférieur au coût de votre emprunt, l’opération ne s’autofinance pas et vous pariez sur la plus-value.

Ce n’est pas nécessairement une erreur. C’est une décision différente, et elle doit être prise en connaissance : un pari sur la plus-value est un pari, et nos 5 millésimes de données ne permettent aucune prévision.

Ce que la donnée de prix apporte, et ce qu’elle n’apporte pas

Elle apporte le prix des ventes réelles comparables, calculé sur 3 991 842 ventes retenues, ce qui permet de vérifier que vous n’achetez pas au-dessus du marché de la localité. Nous mesurons 34,0 % d’écart médian entre quartiers d’une même commune : un investisseur qui achète au prix du quartier cher un bien du quartier abordable plombe son rendement dès la signature.

Elle n’apporte pas le loyer de marché. Aucune base publique de loyers réels n’existe à cette granularité. Le loyer se vérifie sur les annonces locatives en cours, et il faut se méfier des loyers demandés qui ne sont pas des loyers obtenus.

L’effet de taille, qui joue en sens inverse du prix

Les petites surfaces se vendent plus cher au mètre carré et se louent plus cher au mètre carré. Le rendement brut y est donc souvent supérieur, et la vacance et la rotation aussi.

Le barème par tranche de surface que nous publions, avec un seuil de 5 ventes par tranche, permet de mesurer le premier effet. Le second se constate sur place, en demandant aux gestionnaires locaux la rotation moyenne du type de bien visé.

La vérification la plus rentable

Le classement énergétique. Les logements les plus mal classés sont progressivement interdits à la location selon un calendrier fixé par la loi. Un investissement locatif sur un bien mal classé sans budget de travaux n’est pas une opération risquée : c’est une opération dont l’exploitation s’arrêtera.