Baisser son prix : quand, de combien, et comment le dire

Une baisse tardive et par petits pas coûte plus qu'une baisse rapide et franche. Le calendrier qui marche, et la phrase à ne pas mettre dans l'annonce.

20 juillet 2026 contient une mesure de ce site

Baisser son prix est vécu comme un échec. C’est en réalité une décision technique, et sa qualité tient au calendrier et à l’ampleur, pas au principe.

Quand

Six semaines sans aucune visite : le problème est en amont, dans l’annonce et les photographies. Ne baissez pas encore, corrigez l’annonce.

Dix semaines avec des visites et aucune offre : le prix est le sujet. C’est le moment.

Quatre mois : trop tard pour une baisse indolore. Le bien est identifié par les acheteurs réguliers du secteur comme « celui qui ne se vend pas », et la négociation partira désormais du bas.

De combien

En un seul mouvement, et suffisamment. Trois baisses de trois pour cent produisent trois fois la même impression négative et n’atteignent jamais le marché. Une baisse unique qui place le bien dans la fourchette des ventes réelles comparables produit un effet immédiat.

Comment calculer l’ampleur : prenez les ventes comparables de votre localité sur deux ans, publiées sur ce site à partir de 3 991 842 ventes retenues. Placez-vous dans la moitié basse de cette fourchette si vous voulez vendre en six semaines, au milieu si vous acceptez trois mois.

Comparez à la localité, pas à la commune : l’écart médian entre le quartier le plus cher et le moins cher d’une même commune est de 34,0 %, et il atteint 604 % dans les cas extrêmes.

Le seuil psychologique, qui existe

Passer sous un seuil rond, deux cent mille, trois cent cinquante mille, fait apparaître le bien dans des recherches où il n’apparaissait pas. Beaucoup d’acheteurs filtrent par tranche, et un bien à trois cent cinq mille est invisible pour qui cherche jusqu’à trois cents.

C’est l’argument le plus concret en faveur d’une baisse franche plutôt que cosmétique.

Comment le dire

Dans l’annonce : rien. N’écrivez ni « prix baissé », ni « nouveau prix », ni « affaire à saisir ». Ces mentions annoncent qu’une nouvelle baisse est possible, et elles invitent à attendre.

Aux acheteurs qui ont visité : par un appel. C’est l’action la plus rentable d’une baisse. Les personnes qui ont visité et n’ont pas fait d’offre sont vos meilleurs prospects : elles connaissent le bien, elles l’ont trouvé trop cher, et elles ne reviendront pas d’elles-mêmes.

À votre agence : par écrit, avec la date d’effet. Et demandez que les portails soient mis à jour le même jour, faute de quoi le bien apparaît à deux prix différents.

Ce qui vaut mieux qu’une baisse

Un devis pour les travaux qui gênent. Un acheteur devant une inconnue retranche généreusement ; devant un devis, il retranche le devis. L’écart entre les deux est souvent supérieur à la baisse envisagée.

Une présentation refaite. Désencombrement, photographies professionnelles, peinture de rafraîchissement. Sur un bien de deux cents mille euros, quelques centaines d’euros de préparation rapportent davantage qu’une baisse de cinq mille.

Le principe général

Le coût d’un prix de départ trop élevé n’est pas la baisse qu’il faudra faire : c’est le temps d’affichage, qui transforme le bien en dossier difficile. Ce coût est en général supérieur à l’écart initial, et c’est ce qui rend le prix de départ si important.