Les honoraires d'agence : à la charge de qui, et ce que ça change

La mention change le prix affiché, le calcul des frais d'acte et la capacité d'emprunt de l'acheteur. Ce que dit la règle, et l'arbitrage réel.

3 août 2026 contient une mesure de ce site

Les honoraires d’agence sont dus par la partie que le mandat désigne, et cette désignation a des conséquences que peu de vendeurs mesurent.

Ce que la règle impose

L’annonce doit indiquer le prix, et préciser si les honoraires sont inclus et à la charge de qui. Le montant ou le taux des honoraires doit être affiché par l’agence.

Le mandat désigne le débiteur. C’est lui qui règle, à la signature de l’acte.

Les deux configurations

Honoraires à la charge du vendeur. Le prix affiché comprend les honoraires. L’acheteur voit un prix unique, et les frais d’acte se calculent sur ce prix total.

Honoraires à la charge de l’acquéreur. Le prix affiché est celui du bien, et les honoraires s’ajoutent. Les frais d’acte se calculent alors sur le prix hors honoraires, ce qui les réduit légèrement.

Ce que cela change pour l’acheteur

La capacité d’emprunt. Selon la banque, des honoraires à la charge de l’acquéreur peuvent être traités comme des frais, donc à couvrir par l’apport plutôt que par le prêt. Pour un primo-accédant, cela peut bloquer un dossier.

La comparaison entre annonces. Deux biens affichés au même prix, l’un honoraires inclus et l’autre non, ne coûtent pas la même chose. C’est la raison pour laquelle la mention est obligatoire, et c’est la ligne que personne ne lit.

Le calcul des frais d’acte, légèrement plus faible quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur.

Ce que cela change pour le vendeur

Peu de choses en net, à un détail près : le prix affiché. Un bien affiché honoraires inclus apparaît plus cher dans les filtres de recherche des acheteurs, et beaucoup d’acheteurs filtrent par tranche de prix.

Un bien à trois cent douze mille honoraires inclus est invisible pour qui cherche jusqu’à trois cents. Le même bien affiché à trois cents plus honoraires apparaît. C’est un effet réel, et il pèse sur le nombre de contacts.

Le lien avec les prix que nous publions

Nos prix sont ceux inscrits dans les actes. Ils comprennent donc les honoraires quand ceux-ci sont à la charge du vendeur, et pas quand ils sont à la charge de l’acquéreur.

C’est une hétérogénéité que nous ne pouvons pas corriger : la source ne dit pas qui a payé les honoraires. Sur 3 991 842 ventes retenues, cela introduit une dispersion supplémentaire, de l’ordre de quelques pour cent.

Nos médianes, 1 690 euros du mètre carré pour les maisons et 2 667 euros du mètre carré pour les appartements, sont donc des prix d’acte, ni tout à fait « net vendeur » ni tout à fait « frais d’agence inclus ».

Nous le disons plutôt que de laisser croire à une convention unique.

Ce qui se négocie

Le taux d’honoraires se négocie, surtout sur les biens de valeur élevée, où le travail de l’agence n’est pas proportionnel au prix. Et il se négocie avant la signature du mandat, pas après.

Ce qui ne se négocie pas utilement : la répartition entre vendeur et acquéreur, en apparence indifférente et en réalité déterminante pour la visibilité de l’annonce. C’est donc un sujet à traiter avec l’agence, avec l’argument des tranches de recherche.