Les services publics font-ils monter les prix ? Notre mesure

Nous avons comparé, à département et taille égaux, les communes proches d'un équipement public et celles qui en sont loin. Le résultat est net, et il s'inverse dans un cas sur cinq.

18 mai 2026 contient une mesure de ce site

École, poste, médecin, pharmacie, gare : l’intuition dit qu’une commune bien équipée vaut plus cher. Nous avons voulu la mesurer plutôt que la répéter.

Le protocole

Nous comparons, à département identique et tranche de taille identique, les communes les plus proches des équipements publics et celles qui en sont les plus éloignées. La comparaison porte sur les maisons.

21 252 communes sont retenues, formant 301 strates. Comparer à l’intérieur d’une strate est le point essentiel : sans cela, on mesurerait surtout la différence entre départements et entre tailles de communes.

Le résultat

L’écart médian est de 9,0 % : les communes éloignées des équipements sont moins chères. Sur les strates où l’écart de distance est le plus franc, il atteint 14,2 %.

La dispersion est large : le premier quartile est à 15,6 % et le troisième à 1,1 %. Dans un quart des strates, l’écart est donc faible.

Et 69 strates vont à contre-sens, soit 22,9 % du total. Un cas sur cinq environ.

Le renversement selon la taille de la commune

C’est le résultat le plus intéressant, et il est contre-intuitif.

Pour les petites communes, de cinq cents à deux mille habitants, l’écart est de 13,5 % en faveur des communes proches des services.

Pour les communes de dix à cinquante mille habitants, le sens s’inverse : 6,8 %, et les communes éloignées sont plus chères.

L’explication probable : dans une ville moyenne, la proximité immédiate des équipements publics coïncide avec le centre dense et son bâti ancien, tandis que les secteurs éloignés sont des quartiers pavillonnaires récents. Le prix suit alors le produit, pas l’accès au service.

La nature de cette mesure

C’est une association, pas un effet causal. Les deux grandeurs peuvent dépendre de l’attractivité de la commune, que ni la source des prix ni celle des équipements ne mesurent. Une commune attractive attire les services et les acheteurs à la fois.

Elle ne dit pas ce que vaut une école. Elle dit ce que se vendent les communes proches et éloignées, ce qui est une autre question.

L’usage utile

Pour un acheteur en zone rurale : l’écart est réel et il se paie. Une maison moins chère à dix kilomètres des services coûte en trajets, en temps et en second véhicule. Le calcul complet inverse souvent l’économie apparente.

Pour un vendeur : la proximité des services est un argument chiffrable dans les petites communes, et il ne fonctionne pas dans les villes moyennes. Vérifiez avant de l’utiliser.

Pour une collectivité : une strate à contre-sens désigne en général un problème de bâti au centre, et non un déficit d’équipement.

Ce que nous publions à côté

Le détail par département et par tranche de taille, avec le nombre de communes de chaque côté et la distance médiane. Un chiffre sans son effectif ne se vérifie pas.