Ce qu'une évolution de prix sur cinq ans peut, et ne peut pas dire

Nos indices couvrent cinq millésimes. Quatre choses qu'ils permettent d'affirmer, trois qu'ils ne permettent pas, et le piège de l'effet de composition.

28 avril 2026 contient une mesure de ce site

Nos indices vont de 2021 à 2025, soit 5 millésimes. C’est assez pour voir un mouvement, et pas assez pour parler de cycle.

Les quatre choses que ces indices permettent d’affirmer

Le sens du mouvement sur la période, au niveau national. Les appartements passent de 2 407 euros du mètre carré à 2 684 euros du mètre carré, les maisons de 1 625 euros du mètre carré à 1 852 euros du mètre carré.

L’écart entre types de biens. 11,5 % pour les appartements et 14,0 % pour les maisons : la différence est mesurée, pas interprétée.

Le sens du mouvement par département, là où l’effectif atteint le seuil de 15 ventes par période.

La comparaison d’un département à la moyenne nationale. C’est l’usage le plus solide : un département qui monte deux fois plus vite que la moyenne, ou qui baisse quand la moyenne monte, désigne un phénomène local.

Les trois choses qu’ils ne permettent pas

Prévoir. Prolonger une courbe de cinq points n’est pas une mesure. Aucune prévision n’est publiée sur ce site, et un site qui en publie fait un dessin.

Décrire le marché actuel. Un acte signé correspond à un accord conclu deux à trois mois plus tôt, et les actes récents mettent du temps à être publiés dans la source. Le millésime le plus récent décrit donc un passé proche, et il est parfois incomplet.

Parler de cycle. Un cycle immobilier se compte en une à deux décennies. Cinq millésimes en montrent une portion, et rien ne dit laquelle.

Le piège de l’effet de composition

C’est la limite technique la plus importante, et la moins connue.

Une médiane monte pour deux raisons possibles : les prix ont monté, ou bien les biens vendus cette année-là étaient différents. Si une année voit se vendre davantage de grands logements, ou davantage de biens en centre-ville, la médiane monte sans qu’aucun prix n’ait bougé.

Comment nous limitons l’effet : en publiant par type de bien, et par tranche de surface avec un seuil de 5 ventes. Comparer les appartements de 45 à 62 mètres carrés d’une année sur l’autre est beaucoup plus solide que comparer « tous les biens ».

Ce que nous ne faisons pas : un indice à qualité constante, qui suivrait les reventes du même bien. C’est la méthode la plus rigoureuse, elle demande d’apparier les mutations d’un même local dans le temps, et nous ne l’avons pas fait. Nous ne prétendons donc pas publier un indice à qualité constante.

La façon honnête de citer une de nos évolutions

« Selon les demandes de valeurs foncières relevées au 8 septembre 2026, la médiane du prix au mètre carré des appartements est passée de 2 407 euros du mètre carré en 2021 à 2 684 euros du mètre carré en 2025, sans correction de l’effet de composition. »

C’est plus long que « les prix ont monté de 11,5 % », et c’est ce que la mesure autorise.