Nos chiffres et ceux des notaires : pourquoi ils diffèrent

Deux sources sérieuses sur le même marché donnent des chiffres différents. Cinq causes expliquent l'écart, et aucune n'est une erreur.

2 juillet 2026 contient une mesure de ce site

Un lecteur qui compare le prix d’une commune sur ce site et dans une publication notariale trouve deux chiffres différents. C’est normal, et les cinq causes sont identifiables.

Cause 1 : le périmètre géographique

La base des demandes de valeurs foncières, dont nous partons, ne couvre pas 4 territoires : Moselle, Bas-Rhin, Haut-Rhin, Mayotte. Le livre foncier d’Alsace-Moselle relève d’un autre circuit de publicité foncière, et un département d’outre-mer est incomplet dans la source.

Les bases notariales couvrent ces territoires. Sur eux, notre site est muet et elles ne le sont pas.

Cause 2 : la nature de la source

Notre source est l’enregistrement fiscal des mutations : elle est exhaustive dans son périmètre, et elle contient peu de caractéristiques du bien.

Les bases notariales sont alimentées par les actes reçus par les notaires, avec un renseignement bien plus riche : étage, ascenseur, époque de construction, état. Elles sont plus détaillées, et leur exhaustivité dépend du taux de remontée.

Deux qualités différentes, deux usages différents.

Cause 3 : la date de référence

Nous datons une vente par la date de l’acte. Le délai entre l’accord et l’acte est de deux à trois mois, et le délai entre l’acte et sa publication dans la source s’ajoute.

Les publications notariales disposent de l’information plus tôt, et elles publient parfois des indicateurs avant-coureurs à partir des avant-contrats. Sur les périodes récentes, elles sont donc plus fraîches, structurellement.

Cause 4 : les filtres

Nous écartons le neuf, 99 632 ventes, ainsi que les surfaces hors de 9 à 400 mètres carrés, les prix hors de 10 000 euros à 5 000 000 euros, et les prix au mètre carré hors de 200 euros à 30 000 euros.

Chaque source a ses filtres, et ils ne sont pas les mêmes. Un écart de quelques pour cent entre deux médianes peut venir entièrement de là.

Cause 5 : l’indicateur lui-même

Médiane ou moyenne, prix au mètre carré ou prix total, ensemble du parc ou par tranche de surface, correction de l’effet de composition ou non.

Notre choix : médiane, prix au mètre carré, par type de bien et par tranche, sans correction de composition. Ce dernier point est le plus important, et nous le disons : notre évolution n’est pas un indice à qualité constante.

Comment choisir laquelle utiliser

Pour vérifier une estimation sur un bien précis : notre liste des ventes, parce qu’elle montre les transactions comparables une par une.

Pour une tendance de marché récente : les publications notariales, plus fraîches et corrigées.

Pour un territoire non couvert par la source publique : les publications notariales, qui seules le couvrent.

Pour un travail reproductible : la source publique, parce qu’elle est téléchargeable et que n’importe qui peut refaire le calcul. C’est la seule propriété que nous revendiquons sans réserve.

Ce qu’il ne faut pas faire

Comparer deux chiffres de deux sources et conclure que l’une se trompe. La question utile est : quelle définition, quel périmètre, quelle date. Les trois réponses expliquent presque toujours l’écart.